Świnoujskie mieszkania wciąż drogie, ale sprzedaż nie jest już tak szybka jak dawniej

Świnoujście nadal należy do najdroższych rynków mieszkaniowych w regionie, ale czasy, gdy apartamenty znikały niemal od ręki, wyraźnie się skończyły. W czerwcu 2026 roku średnia cena ofertowa mieszkania sięgała około 25 010 zł za metr kwadratowy, a średnia wartość lokalu przekraczała milion złotych.

Jednocześnie kupujący są dziś znacznie ostrożniejsi: porównują lokalizacje, pytają o koszty utrzymania i coraz częściej próbują negocjować. W efekcie wysoka cena nie oznacza już automatycznie szybkiej transakcji, nawet w mieście, które wciąż przyciąga inwestorów i nabywców szukających lokali nad morzem.

Rynek w Świnoujściu: dwa światy pod jednym adresem

To rynek wyjątkowy, bo w jednym mieście spotykają się zwykłe mieszkania kupowane na potrzeby mieszkańców, luksusowe apartamenty, lokale wakacyjne oraz nieruchomości projektowane z myślą o najmie krótkoterminowym. Z tego powodu proste zestawienie wszystkich ofert może dawać obraz, który niewiele mówi o realnych transakcjach.

Dane rynkowe pokazują też, że średnie ceny idą w parze z dużym wpływem drogich inwestycji apartamentowych i lokali położonych w dzielnicy nadmorskiej. W praktyce oznacza to, że mieszkanie poza ścisłą strefą turystyczną może być wycenione zupełnie inaczej niż apartament kilka kroków od plaży.

Ile kosztują nowe mieszkania i apartamenty?

Na rynku pierwotnym w Świnoujściu dostępnych było około 220 nowych mieszkań, a średnia cena wynosiła około 25 233 zł za metr kwadratowy. Według zestawienia RynekPierwotny najtańsze nowe lokale zaczynały się od około 387 tysięcy złotych, a średnia cena metra nowego mieszkania sięgała około 25 573 zł.

Ważny jest też metraż: dostępne powierzchnie zaczynały się od około 27 metrów kwadratowych i dochodziły do 168 metrów. W ujęciu rocznym ceny nowych mieszkań spadły o około 5 procent, a w szerszym zestawieniu ofert średnia cena za metr była niższa o ponad 10 procent niż rok wcześniej.

W nowych inwestycjach znaczenie mają nie tylko same ściany i lokalizacja, ale również balkon, taras, miejsce parkingowe czy możliwość wynajmu turystycznego. Przykładowo lokal w centrum Świnoujścia o powierzchni około 31,5 metra kwadratowego oferowano za około 425 tysięcy złotych, czyli około 13 500 zł za metr, a dwa pokoje o powierzchni około 45 metrów kosztowały ponad 830 tysięcy złotych, czyli około 18 500 zł za metr.

W segmencie apartamentowym pojawiają się też inwestycje ze strefami SPA, przestrzenią coworkingową i dodatkowymi udogodnieniami, jak w przypadku Monte Cassino Apartments, gdzie zaplanowano 65 apartamentów. Takie rozwiązania podnoszą cenę zakupu, ale zwykle oznaczają również wyższe koszty eksploatacyjne.

Rynek wtórny jest wyraźnie tańszy

Inaczej wygląda sprzedaż mieszkań z drugiej ręki. Według serwisu Cenogram mediana ceny transakcyjnej wszystkich mieszkań w Świnoujściu wynosi około 14 323 zł za metr kwadratowy, a na rynku wtórnym jest jeszcze niższa i sięga około 11 312 zł za metr. Dane te mają pochodzić z aktów notarialnych z ostatnich 12 miesięcy.

To kluczowa różnica, bo cena ofertowa pokazuje oczekiwania sprzedającego, a cena transakcyjna realną kwotę zapłaconą przez kupującego. Przy medianie około 11 312 zł za metr mieszkanie o powierzchni 50 metrów kwadratowych można szacować na około 565 tysięcy złotych. Lokal przy plaży będzie jednak wyraźnie droższy, a mieszkanie do kapitalnego remontu na obrzeżach miasta może kosztować znacznie mniej.

Kto dziś kupuje, a co schodzi najlepiej?

Dostępne dane nie pozwalają wskazać, ile apartamentów sprzedaje się w danym tygodniu, bo portale ogłoszeniowe pokazują przede wszystkim oferty i ceny oczekiwane przez właścicieli. Można jednak zauważyć, że wybór na rynku nadal jest spory, a kupujący nie muszą już podejmować decyzji natychmiast.

Największe zainteresowanie mogą budzić niewielkie mieszkania jedno- i dwupokojowe, zwłaszcza takie, które kosztują nie więcej niż około 500–700 tysięcy złotych. Łatwiej sprzedać też lokal w dobrym stanie, z balkonem, miejscem parkingowym, niskim czynszem, windą, blisko centrum lub komunikacji miejskiej i bez problemów prawnych.

Znacznie trudniejszym produktem może być duży apartament za półtora albo dwa miliony złotych, szczególnie jeśli leży daleko od morza albo generuje wysokie opłaty miesięczne. Kupujący patrzą dziś szerzej: interesują ich koszty utrzymania, cena parkingu, standard części wspólnych, realne obłożenie poza sezonem, prowizja operatora najmu, status prawny lokalu oraz sposób rozliczenia podatku VAT.

Dlaczego to ważne dla mieszkańców Świnoujścia? Bo ceny nieruchomości wpływają nie tylko na inwestorów, ale też na osoby szukające własnego mieszkania, planujące przeprowadzkę lub myślące o sprzedaży rodzinnego lokalu. To, jak zachowuje się rynek, ma znaczenie dla lokalnych cen najmu, kosztów życia i dostępności mieszkań w mieście, które od lat przyciąga nowych nabywców.

Milion za niewielki apartament to dopiero początek rachunku

Przy cenie około 25 tysięcy złotych za metr zakup apartamentu o powierzchni 40 metrów oznacza wydatek rzędu miliona złotych. Do tego mogą dojść koszty wykończenia, wyposażenia, miejsca postojowego, komórki lokatorskiej i obsługi prawnej, więc całkowity rachunek często przekracza milion złotych.

Właśnie dlatego sam adres nad Bałtykiem nie wystarcza już do uzasadnienia zakupu. Inwestorzy liczą liczbę dni wynajmu w roku i sprawdzają, jaka część przychodu zostanie pochłonięta przez prowizje, sprzątanie, naprawy, media i podatki. Z dostępnych danych wynika więc nie tyle zapaść, ile wyraźna korekta oczekiwań po obu stronach rynku.

Informacje pochodzą z danych rynkowych serwisów TabelaOfert, RynekPierwotny i Cenogram.